タイムシェアの基本的な考え方

時間に応じた分割所有

最近では新聞や雑誌で時折話題になるとはいえ、リゾート･タイムシェアという概念そのものが日本ではまだまだ理解されているとはいえません。

日本もレジャー先進国の仲間入りを果たし、社会的にも長期休暇が取りやすい環境が整備されてきた今日の状況を考えると、より経済的に、しかもデラックスで、そして自由な休暇を楽しみたいという要望が益々高まってくるのは時代の趨勢であると思われます。
その要望に応えるのが、リゾート･タイムシェアという画期的なリゾート所有システムです。今や、世界９０数か国に展開されているこのタイムシェアとはどういう概念なのか、まずその輪郭を理解して頂きたいと思います。
もともと、「タイムシェア」という用語はコンピューター業界で使われていたもので、かつて業務用コンピューターが高価であった時代に、各社が利用時間に応じて使用料を負担するというシステムを考え出したのがこの言葉の由来となっています。つまり、利用した時間（タイム）に応じ、設備の利用経費を分担（シェア）するという利用方法です。これが休暇で宿泊するリゾートに応用された時、「リゾート･タイムシェア」或いは、「リゾート･タイムシェアリング」という言葉で定着したのが始まりです。

タイムシェアの合理性と経済性

誰でも休暇用の別荘を持ちたいと思うのは夢ですが、冷静に考えてみれば一年中利用する訳にはいきません。数千万円以上もする当初の購入価格もさることながら、年間の維持費もばかにできません。まして遠い場所なら管理状態も気になります。
しかも、一戸分譲型のリゾートは、毎回同じリゾートしか使えません。何年かの後には周辺の環境も変わり、魅力も色あせてくるということも有り得ます。また子供達も成長し、家族構成が変わってくると、ますます利用頻度が少なくなってきます。いざ売りたいと思っても、そう簡単に買い手がみつからない。宝の持ち腐れならまだしも、頭痛の種にもなり兼ねません。昨今のように予測のつかない社会･経済情勢の中では、より現実的な問題として考えなければなりません。
一方、リゾート･タイムシェアは欧米で発展しただけあって、その基本となる考え方は明快で、極めて合理的な発想に基づいています。逆にそれだけ、資産価値にこだわる日本人には、馴染みにくい面があるかも知れません。要するに、タイムシェアは不動産ではなく、あくまでもバケーションという無形の財産を購入するという考え方が発想の根本なのです。
タイムシェアには、所有権付きと利用権のみの２種類のタイムシェアがありますが、いずれの場合でもバケーションという無形の価値に重点が置かれており、購入者は毎年一週間単位で、将来何十年にも渡ってリゾートの利用権が保証されるというシステムなのです。
タイムシェアがリゾートに応用されたのは確かに画期的ではありますが、これは決して新しい考え方という訳ではありません。我々の日常生活の周辺にはタイムシェアに似た例がたくさんあります。例えば、ジェット機で旅行するとき飛行機ごと買う人はほとんどいません。飛行距離に応じた自分の座席分の料金を支払うだけでいいのです。いくらゴルフ好きでもゴルフ場ごと買い取る人はいません。ラウンド分のプレー代金を払えば十分楽しむことが出来ます。電気や水道、ガスなども使用量に応じて料金を支払うだけで十分に目的は達せられます。最近では、カーシェアリングやファッションシェアリングなど、利用時間に応じて料金を払うというシステムさえ出現し、シェアリングエコノミーの名称で拡大しています。これらも立派なタイムシェア･システムです。
この基本的な考え方をリゾートに応用して、新しい形態のリゾート商品としてシステム化したのがリゾート･タイムシェアなのです。

開発デベロッパー（売主）の利点

タイムシェアは、リゾートを開発するデベロッパー、購入者、及び交換システム会社の三者の関係と利益が有効に機能することによって成り立っています。まずデベロッパーのメリットをまとてみます。

高い販売収益が見込める

１年を５２口（週）に分割し１週間単位で販売するために、販売単価は安くても高収益が得られます。欧米では一戸分譲型のリゾートに比べ、１ユニット（１戸）当たりの売上額は２倍以上になるのが一般的です。

早期の資金回収が出来る

ホテルの場合には、投下資金の回収には通常、早くても２０年以上かかるのが一般的です。タイムシェアでは、「何十年分の宿泊費の一括前払い」という考え方で販売しますので、短期の資金回収が可能です。

運営が安定する

全購入者が年間維持管理費を負担するため、利用の有無に拘らず、定期的な管理費収入が見込めますので、安定したリゾート運営が出来ます。宿泊費は無料ですから徴収出来ませんが、通常は一週間の長期滞在ですから、レストランなどのＦ＆Ｂの収入増が期待できます。また、週末と平日の稼働率の差がなくなり、リゾート全体が活性化致します。アメリカでの平均稼働率は80％以上が普通です。

リスク負担が少ない

タイムシェア専用の他にも、ホテルとタイムシェアの併用、また、一戸分譲型とタイムシェアとの同居も可能です。両面から販売と運営を行うことにより、効率的な資金回収と運営が出来るためリスク負担が少なくて済みます。

タイムシェアは不況に強い

石油ショックによる不動産不況の時も湾岸戦争後の不況の時に於いても、また、同時多発テロの際にもアメリカのタイムシェア業界は成長を続け、逆に不況を契機として発展を遂げたという実績があります。不況時といえども年一回のバケーションという社会的、家庭的なニーズは衰えないということと、不況時だからこそタイムシェアの経済性と合理性をアピールすることが出来るからです。

購入者の利点

購入価格

一戸分譲のリゾートに比べ、購入価格は普通「数十分の一」程度で、必要な期間分だけ１週間単位で購入出来ます。年間の維持管理費もその分だけ安く済みます。

将来のインフレにも安心

今日の価格で将来何十年分の宿泊権利を購入する訳ですから、将来のインフレの影響を受けることがありません。数十年前と今日のホテル代を比較してみますと、世界的にみて数倍の上昇で、タイムシェアの経済性に疑問の余地はありません。

一流ホテルを凌ぐ居住性

タイムシェア･リゾートは長期滞在用に設計されていて、キッチンやリビングルーム付きのワン･ベッドルーム、ツー･ベッドルームが中心です。通常、ホテルの部屋の２倍から４倍のスペースがあり、家族や友人グループの滞在には快適な居住空間があります。

フレキシブルな所有、利用形態

所有権付きでも利用権のみの場合でも、譲渡･売却は勿論、相続も出来ます。利用面でも、本人が利用できない場合には、家族や友人にプレゼントすることもできます。法人の場合には、社員の福利厚生施設として、また取引先の接待用としても活用できるのが一般的です。

リゾート交換システムの活用

購入したリゾートしか使えないのでは長期的には利用価値が半減致します。タイムシェア･リゾートのほとんどが世界的な規模の交換システムに加盟していますので、毎年違った場所のリゾートに同じく無料で滞在することが出来ます。

リゾート交換会社の利点

交換システム

土地と資金さえあればリゾートを建てることは出来ますが、販売が成功するかどうかは別問題です。今日、世界的なリゾート交換システムに加盟していないタイムシェア･リゾートは、まず売れないと思って間違いありません。すでに世界中に加盟リゾートを展開している交換会社は、デベロッパーにとっては強力なパートナーであり、業界の発展には不可欠の存在になっています。

スケール･メリット

交換会社は会員制で運営されていて、世界中のタイムシェア･オーナーから集める年会費と交換手数料が二大収入源となっています。加盟リゾート数千カ所、会員数数百万人、年間交換件数百万件を超える規模にまでなれば、個々の収入は少額とはいえ立派なグローバル企業として成長しています。

旅行関連業への進出

会員数が数十万人から数百万人台になれば、関連ビジネスへの進出が可能となります。タイムシェア･オーナーが年１回、家族や友人達と旅行することを考えれば、会員だけを対象とした旅行サービス業が成り立ちます。すでに交換サービスと平行して、旅行部門が大きな収益を上げるまでになっています。

タイムシェアを支える三角関係

デベロッパー、タイムシェア･オーナー、リゾート交換会社は、それぞれがお互いを必要としています。前述したように、それぞれが存在価値を持ち、お互いにメリットを提供し、また享受しています。
歴史的にみても、初期の段階ではデベロッパーと購入者の二者の直線的な関係しかなく、限られたメリットしか享受できませんでしたが、交換システムが導入され三角関係が成立した時点から、業界が飛躍的に発展を遂げたことは特筆に値します。今日では、この一角でも崩れればタイムシェア業界は成り立たないといってもいいほどシステムは完成度を増しています。この友好的、かつ有効的に機能している三角関係を図示すると次のようになります。