タイムシェアとは?

開発者にとっての「タイムシェア」とは?

投下資金の早期回収、高収益、財務基盤の強化

開発者にとってのタイムシェアとは・・・

 

一般的にタイムシェア情報は、先行他社の資料やインターネットに溢れていますが、それらのほとんどは消費者向けの情報です。
タイムシェア産業に新規に参入しようとするデベロッパーや導入を考えている事業者が必要とする核心的な情報は、簡単には見つからないかも知れません。

消費者とタイムシェア事業者は利益相反(一方が利益を得ると他方は不利益になること)の関係ではなく、相互利益または互恵(互いに特別の便宜や利益など与え合う)関係にあるわけですから、事業者向けの情報もインターネット上にあっても決して不都合ではないばずですが、現実には開示されないのが実情です。

 

消費者のタイムシェアは、なかなか手の届かない高級別荘をわずか数十分の一の値段で手に入るし、予め好きな時期を自分で選んで、必要な期間分を週単位で購入することもできます。高額な保有費用やメンテナンス費用もわずかの負担で済みます。予約の取り難いハイシーズンも予約なしで利用できて、しかも宿泊費は無料。面倒な掃除も必要ありません。不要になったら譲渡もできるし、相続もできます。

 

通常はこれ以上に消費者が必要とする情報はほとんどありません。

 

一方事業者(ホテル・旅館・デベロッパー)も、通常20年前後はかかる開発費の回収を短期間に済ませることができますし、運営期間中のインバウンド動向や伝染病、地震や台風などの自然災害による経営環境の変化にも影響されません。しかも一般的な別荘販売とは比較にならないほどの高収益性により累損や有利子負債の圧縮までも可能となります。施設の運営費用も維持管理費用も稼働率や利用の有無にかかわらず、購入者全員が負担してくれます。タイムシェアの市場規模も決まっていますし、プランニングから販促、販売、管理・運営までがすでに確立されていて、事業リスクもほとんどありません。後は、事業者がプロジェクトを実行するか否かの決断をするだけです。

開発者にとってのタイムシェアのまとめ

  1. タイムシェアは、不動産開発や不動産権利の売買・賃貸等を伴いますが、不動産事業ではありません。ホテルや旅館と同様、ホスピタリティ産業に分類されています。
  2. タイムシェアは、米国の観光産業部門で一番の発展を遂げている事業分野です。
  3. タイムシェアは、収益性が極めて高く、宿泊産業の収益構造を根本から改革し、ゆとりのある施設運営と安定した雇用を実現できます。
  4. タイムシェアは、通常10年ないし20年計画が普通のホテル旅館等の経営に比べて、開発費の回収が早く、プロジェクトによっては施設が完成する前にその全額を回収できます。
  5. タイムシェアは、収益性に優れているため、開発費用やリニューアル費用等の早期回収に加えて、累損や有利子負債の圧縮をも可能にします。
  6. 既存の宿泊施設を改装して、通常のホテル旅館営業とタイムシェアを併存させることもできます。
  7. 従来の長期事業計画では外的要因(国際情勢やインバウンドの動向、自然災害、伝染病、原発事故、値下げ競争など)によって財務状況が激変しますが、タイムシェア導入後はそれらの影響を受けません。
  8. タイムシェアなら、収益を圧迫する施設全体の管理運営費用も、購入者全員が負担する年間の維持管理費で賄えるようになります。(事業規模によって異なります)
  9. そしてタイムシェアは、高リスク事業ではありません。潜在的な市場規模、マーケティング手法、販売方法、運営管理、オーナーサービスに至るまでほぼ確立されています。

アドバイス

  1. タイムシェアは、特段の事情がない限り、世界共通規格への準拠がより安心安全。
  2. タイムシェアは、特徴的な週単位システムやポイントシステムのみでは機能しません。
  3. タイムシェアは、ニーズがまだ顕在化していない商品であり、ATL(マス4媒体)による販売は期待できません。
  4. タイムシェア販売にストレスを経験しているデベロッパーは、多くの場合、ハードとソフトの両面に致命的な欠陥があります。
  5. タイムシェアは、顧客にとって不要不急の贅沢品であり、より積極的なマーケティングが必要です。
  6. タイムシェアは、複雑で多くの規律や周到で緻密な事業計画を必要とし、業界固有のセールス&マーケティングを学んでもらう必要があります。
  7. タイムシェアは、販売開始前のスタートアップと呼ばれる準備作業の段階で、事業の成否がほぼ決まります。
  8. タイムシェアは、ロケーションの選定や施設の品質以上にプロジェクト固有の滞在ソフトが要求されます。
  9. 消費者にとってタイムシェアの購入は、購入そのものが目的ではありません。購入目的を達成できるよう注意を払う必要があります。
  10. タイムシェアは、1室あたりの販売口数が52口と多いために販売に不安を感じる事業者が少なくありません。それは完売を目標にするからです。通常のタイムシェアプランは、半分程度を販売すれば十分に利益が上がる仕組みになっています。残った口数分はホテル、旅館として営業することができますので、完売にこだわる必要はありません。

 

世界中を恐怖と経済危機にまで追い込んだ未曾有の新型コロナ感染症の拡大は、私たちの宿泊産業界を直撃しました。すでに一部では経営難から廃業を余儀なくされる宿泊施設も少なくないと聞いています。結果論ですが、もしそれらの施設がタイムシェアを導入していたとするならば存続は可能だった筈です。

 

私たちが従事する宿泊産業は、災害や有事の際にはいつも「真っ先に損害を被り、回復は一番最後」という宿命を背負っています。
全産業が経済構造そのものの大変革を迫られている今、安定した宿泊産業の経営戦略について、そして不況に強いタイムシェアとの共存について、真剣に考えなければならない時期にあるのではないでしょうか。

消費者にとっての「タイムシェア」とは?

経済的・合理的な世界共通規格のリゾート共有システム

消費者にとってのタイムシェアは、リゾートの部屋の1年を52週に分割した専用のカレンダーの中から「1週間」を購入することで、以後は毎年その1週間を宿泊費無料で利用できるという仕組みです。

 

つまり、タイムシェアは戸建ての別荘やコンドミニアムを一戸まるごと購入する際に必要な高額な費用は不要で、一般的にはその宿泊施設に設定される宿泊料金の数十泊程度の一括前払いで、年間7泊を今後数十年間(期限付き利用権の場合)、或いは永代(土地建物共有持分付きの場合)にわたり毎年宿泊費無料で利用できる権利を入手できるという点が大きなメリットです。もちろん、譲渡・相続も可能なので、将来不要になったときでも安心です。

 

また、個人で1戸丸ごと所有している場合などは到着後、まず部屋の掃除から始まり、そして退出時もまた掃除を済ませてから帰るといった手間がかかりますが、タイムシェアならそのような心配は無用。部屋タイプ毎に設定された年間維持管理費用を負担するだけで、面倒な掃除やメンテナンスなどからも解放されるのです。

 

しかも、タイムシェアなら必要な期間分を週単位で買い増しできるので、使わない期間が多い丸ごと購入時のような無駄がなく大変合理的です。また世界数千カ所ものリゾートとその年の自分の宿泊権利とを交換して利用できるバケーション交換サービスが付加されますので、毎年違ったリゾートに出かけることもできるようになり、ロケーションや施設に飽きることもありません。(開発者による施設加盟が必要)

消費者にとってのタイムシェアのまとめ

  1. タイムシェアは、フランスで誕生し米国で発展した世界共通規格のリゾート共有システム!
  2. タイムシェアには、有効期限のある利用権タイプと利用無期限の所有権付きタイプがある!
  3. タイムシェアには、毎年利用タイプ(1室52口)と隔年利用タイプ(1室104口)がある!
  4. タイムシェアには、予約不要の固定週タイプと都度予約して利用する浮動週タイプがある!
  5. 固定週購入は、以後その週は毎年購入者だけの専用週となり100%利用が保証される!
  6. 浮動週購入は、希望日に必ず予約がとれるという保証はないが柔軟に利用日を決められる!
  7. タイムシェアで保証される宿泊日数は、年間最低1週間(7泊8日)が基本となる!
  8. タイムシェアの購入額は、宿泊料金の35泊分から75泊分程度の一括前払い相当額が目安!
  9. ホテル利用に比べて圧倒的な経済性で、権利期間が長いほどその傾向は顕著にとなる!
  10. タイムシェアによる宿泊料金は定員までは、全員無料である!(世界共通)
  11. 該当年の週権利を他の週番号、異なる部屋タイプと交換して利用することが可能!
  12. 該当年の週権利をポイントに変換して、一泊単位に分割して利用することも可能!
  13. 宿泊権利の繰り越し、同じく前借りによって、2週間の連続利用や2室同時利用も可能!
  14. 所有権付きなら権利保全も万全。譲渡や相続も可能!
  15. タイムシェアの維持費用は、所有数に応じた所定の維持管理費の負担のみ!
  16. 世界数千ヶ所ものリゾートと交換利用(宿泊費無料)が可能!(施設の加盟が必要)